A haszonbérletekről I.
Irta: Jakabházy János dr.
Csonkamagyarországnak megmaradt kevés mezőgazdaságilag mívelhető területe, a birtokmegoszlások aránytalansága, a földreformtörvény végrehajtása mindinkább előtérbe tolják a haszonbérletek létesítésének, fenntartásának és szabályozásának kérdését.
Tagadhatatlan, hogy a földhözjuttatásnak egyik legelőnyösebb formája a haszonbérletek létesítése. A mai gazdasági viszonyok mellett úgyszólván egyedüli mód, hogy a gazdasági és szociális igények mindkét félre nézve kielégítően nyerjenek rendezést.
Épen ezért nagy fontossággal bír az, hogy szerződőfelek a haszonbérlet lényegével, az abból származó jogokkal és kötelezettségekkel, továbbá a haszonbérleti viszonyt szabályozó újabb kormányintézkedésekkel tisztában legyenek.
Mi a haszonbérlet?
A haszonbérleti jogviszony kétoldalú szerződés.
Szerződés létesíthető szóbelileg és írásbelileg. A szóbeli szerződés formáját semmiképen nem lehet ajánlani, mert az ilyen szerződésekből származó jogok és kötelezettségek szükség esetén nehezen és hosszadalmasan bizonyíthatók, csakis az írásbeli szerződés az, amely a jogokat és kötelezettségeket értelmesen szabályozza, úgy hogy minden más idegen is, aki azt elolvassa, tudni fogja, hogy a szerződőfelek a szerződéskötéskor mit akartak. Elsősorban mindig a szerződés az irányadó a két fél közötti jogviszonyra nézve. Ha nincs szerződés vagy valamely pontra nézve nem intézkedik, akkor lép életbe a jog, amely a haszonbérleti kérdéseket általánosan szabályozza.
Haszonbérlet létesítésekor a haszonbérbeadó rendszerint valamely hasznothajtó dolgot enged át használatra bér ellenében a bérlőnek. Hogy valamely jogot is lehet bérelni, arról most bővebben nem beszélünk. A haszonbérlő a neki átengedett gyümölcsöző dolgot, földet, rétet, legelőt, szőlőt, gyümölcsöst teljes mértékben haszonélvezi az esetben, ha a kikötött haszonbért pontosan megfizeti.
A haszonbér lehet vagy pénz, vagy pedig a haszonbérelt területnek megfelelő valamilyen meghatározott terménye. A haszonbérleti jogviszonynak rég bevett egyik formája a feles haszonbérlet.
Feles haszonbérlet esetén minden írásbeli szerződés nélkül is a haszonbérbeadó átengedi földjének használatát, viseli az az után járó adókat és megkapja az összes termés felét. Ezzel szemben a haszonbérlő köteles adni a vetőmagot, trágyát, köteles elvégezni az összes munkálatokat a legnagyobb gondossággal és azért megkapja az összes termés másik felét. Kukorica és egyéb kapásnövényeknél szokásos a harmados mívelés.
A haszonbérbeadó kötelességei
Az egyéb haszonbéri szerződéseknél kötelessége a haszonbérbeadónak, hogy a bérelt területet a felek által közösen meghatározott időben és időre átengedje. Köteles odahatni, hogy a bérlő a föld használatában senki által meg ne akadályoztassék. A haszonbérbeadó sincs jogosítva a bérlőt a föld használatában bármiképen korlátozni vagy zavarni. A szerződési időn keresztül szavatol a haszonbérbeadó haszonbérlet használatáért.
Ha a haszonbérelt ingatlan a bérlet tartama alatt gazdát cserél, a haszonbérlet feltétlenül fennáll, az egész szerződésidőre az esetben, ha a haszonbérleti jog a telekkönyvbe be van kebelezve. Ha pedig ez nem történt meg, akkor igaz ugyan, hogy az új tulajdonos a haszonbérletet a gazdasági év végére felmondhatja, de a régi tulajdonos kártérítéssel tartozik a bérlőnek a szerződés időelőtti megszüntetéséért.
Ha azonban a bérelt ingatlan bírói árverésen kel el, akkor a bérlő kötelessége az új tulajdonosnak a bérletet átadni. Természetesen kártérítési igényei épségbentartásával. Ez még akkor is áll, ha a szerződés be volt kebelezve, de a bekezelésnek az előnye mégis az, hogy az árverési vételár felosztása alkalmával a haszonbérlő a szerződés időelőtti megszűnésével járó kárait abban a sorrendben kapja meg, amelyben bérleti joga be lett kebelezve.
Szavatol a bérbeadó azért is, hogy bérbeadott ingatlan a szerződésszerű célra alkalmas, az épületek használhatók és az esetleg átengedett élő és holt felszerelés a föld megmívelésére alkalmas. A haszonbérbeadó viseli az összes adókat, kivéve azt az esetet, ha a szerződésben mindennemű adók viselését a haszonbérlő magára vállalja.
Ilyen kikötés esetén azonban a haszonbérbeadó személyével és minden egyéb vagyonával összefüggő közterhek nem képezik a bérlő terhét. Ilyen a vagyon- és jövedelemadó, amely a haszonbérbeadónak összes vagyona és jövedelme után vettetik ki, nem pedig csak a haszonbérbeadott ingatlan után, tehát ezt mindig a haszonbérbeadó köteles fizetni.
A haszonbérlő kötelességei
A haszonbérlő legelsősorban köteles a haszonbért úgy és olyan módon megfizetni, amint abban megállapodtak. Haszonbért az egész bérelt terület után vagy egy összegben köteles megfizetni, vagy pedig meg lehet állapodni évenként és holdanként egy bizonyos mennyiségű pénzben vagy terményben.
A szerződések rendszerint úgynevezett gazdasági évekre szólnak.
A gazdasági év kezdődik október 1-én és végződik szeptember 30-án. A haszonbért szokásos évi, félévi vagy negyedévi előzetes részletekben megfizetni. Ha a bérfizetés ideje nincs megállapítva, úgy az utólagosan teljesítendő.
Az előzetes bérfizetésnek az a hátránya lehet, hogy ha az ingatlant közben elárverezik és az más tulajdonába megy át, azt illeti meg az ingatlan haszna is. Ha pedig a bér már előre ki volt fizetve és ezalatt az idő alatt következik be az árverés, akkor a bérlő az új tulajdonosnak is meg kell hogy fizesse a haszonbért.
Kisebb haszonbérleteknél a bíróság rendszerint elismeri a haszonbérlőnek a haszonbér leengedésére vonatkozó igényét. De csak olyan esetekben, amikor el nem hárítható természeti csapások okozzák a kárt. Ennek előfeltétele azonban az, hogy a termést lábon érje az elemi csapás. Ha osztagban vagy magtárban éri bármilyen kár is a bérlőt, bérleengedésre sohasem tarthat igényt. Természetes, hogy ezek a szabályok csak akkor állnak fent, hogy ha a szerződésben erre nézve külön kikötések nincsenek.
Haszonbér biztosítására szolgál egyrészt a haszonbérbeadó által megkívánt óvadék. Az óvadékösszeg rendszerint félévi haszonbérnek megfelelő összeg szokott lenni. A haszonbérbeadónak jogában áll úgy a haszonbér iránti igényét, mint az egyéb esetleg fennálló követelését az óvadékból levonni.
A bér biztosítására szolgál másrészt az a törvényes joga a haszonbérbeadónak, hogy egyévi haszonbér erejéig a bérlemény területén lévő és ott található összes ingóságokra törvényes zálogjoga van. Ez annyira erős jog, hogyha a bérelt területen idegen ingóság van, még arra is kiterjed a zálogjog. Ezeket tehát haszonbérbeadó a bérelt területen tarthatja és azok elvitelét minden törvényes eszközzel megakadályozhatja.
